商品房预售资金监管趋严

1. 商品房预售资金监管趋严

要从源头杜绝烂尾楼的产生，改革商品房预售制度势在必行。
11月23日，江西省住建厅、江西银保监局联合印发《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》（下称“《通知》”）。《通知》明确提出，房地产开发企业在申请商品房预售许可前要确定监管银行，并以楼栋为基本单位开设预售资金监管专用账户，预售资金应全部存入预售资金监管专用账户。
实际上，除了江西，多地已出台加强商品房预售资金监管的新规。尤其是疫情之下，不少房企的销售受阻，财务风险急剧攀升，通过挪用商品房预售资金的方式拆东墙补西墙。监管部门此举意在从加强商品房预售资金的监管入手，确保资金只用于本项目建设，不能随意支取，进而保障房地产市场平稳、健康发展。
多地出台新政 加强预售资金监管
所谓商品房预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
从新规的内容来看，江西发布的《通知》与福建省9月15日的条款基本一致。福建省住建厅公布《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》指出，要切实加强商品房预售资金监管，夯实城市主体责任，要规范预售资金缴存和拨付行为，专款用于工程建设，确保房地产开发企业按时交付竣工验收合格的商品房，保护购房人合法权益，防范化解房地产金融风险，减少和避免“烂尾楼”的发生。
为此，贝壳研究院首席分析师潘浩表示，此次江西省预售资金监管政策是省级的指导意见，严格意义上并不算新规，在细则上根据省与省之间的差异有所调整。
早在2010年10月26日，北京市住建委印发《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，正式拉开了各地新房预售资金监管的序幕。此后10年间，各省市关于预售资金监管政策层出不穷。虽然各地的规定不断出台，但是很多地方的商品房预售资金监管形同虚设。
尤其是2020年疫情突袭加剧了商品房预售资金的违规挪用。在此背景下，各地监管部门纷纷亮剑。
据中国网地产不完全统计，2020年以来共17个省市出台加强商品房预售资金监管的相关政策。其中，江西、昆明、福建、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州等多地相继出台或完善商品房预售资金监管的相关规定，而惠州、汕头、淮安市淮安区等地则发布商品房预售资金监管征求意见稿。
可以预见，商品房预售资金监管的加强，有助于通过专款专用防止房地产开发项目烂尾，维护购房人利益，从而保障整个房地产市场的良性发展。
多维度规范 政策各有侧重
中国网地产梳理发现，以2020年各省市相关政策为例，内容主要集中于四个方面：一是要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；二是要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；三是对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；四是在预售资金使用方面按照工程进度支取相应比例的资金。
从开设资金监管专用账户方面来看，2020年以来桂林、福州、银川、石家庄等城市印发《商品房预售资金监管办法》，均规定房企应在监管银行开设监管专用账户，原则上一个预售项目只能开设一个专用账户，惠州、衢州的《监管办法》规定一个开发项目最多开设不超过两个账户，汕头市每个商品房项目(含分期建设项目)的专用帐户总数最多可有3个。 
此外，桂林、福州、银川、石家庄等城市印发《商品房预售资金监管办法》均规定开发企业需签订两方或三方监管协议。长沙、惠州规定开发企业需与监管银行签订监管协议，汕头、桂林、银川、石家庄等规定开发企业需与监管银行、监管部门签订三方协议，协议内容主要涵盖预售资金的监管范围、使用情况、监管方式等。 
在预售资金监管额度方面，长沙、惠州、长春、荆州、汕头等城市规定根据房地产开发企业的信用状况、综合实力等情况，实行差别化管理。具体来说，对信用较好、综合实力较强的房地产开发企业，降低资金监管比例；对信用较差、未正常履约的房地产开发企业按较高额度予以监管。
从预售资金的留存比例看，不同城市在取得预售许可证、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点设置了不同的监管留存比例。
总体来看，银川、福州的监管力度较大。以主体结构封顶为节点看，预售资金留存比例要求分别为30%和40%。而桂林、长沙的监管力度相对较低，以结构封顶为节点看，预售资金留存比例要求分别为 10%和 8%。以竣工验收为节点看，汕头、桂林的资金留存比例要求较低，均为5%；福州资金留存比例要求最高，为15%。 
过去，商品房预售资金被开发商挪用屡见不鲜，尤其是三四线城市较为明显，一旦开发商的现金流紧张，旗下大量在建楼盘或将面临停工烂尾。因此，多地文件中也多次提及“专款专用”。业内人士分析，把购房款存入监管账户，对房地产市场的预售制体系来说，是一次深刻的变革。
然而，也有一些业内人士认为，监管部门或监管银行很难核实房企的真实销售情况，如果房企私下收取费用，还是会架空预售资金监管政策。因此，应当让房企每月如实报告销售情况，进而核查购房款是否及时、足额纳入监管。此外，在资金支取上，预售资金监管银行都与开发商有业务合作，让这类银行去监管开发商，也容易出问题。银行方面需要真正落实第三方监管职责，一旦项目出现问题，要承担监管不到位的责任。
江西此次出台的《通知》也提出，房地产开发企业存在购房款未进入或未全额进入监管账户、收取其他名目款项、逃避或变相逃避监管、提供虚假证明材料等行为的，由监管部门责令限期整改；逾期不改或整改不到位的，暂停该项目的预售许可或商品房网签、备案，并记入房地产开发企业信用档案。
潘浩也表示，预售资金监管主要针对烂尾楼的预防以及供应的提效。烂尾楼如同土地市场中的闲置用地，需要整体盘活，稳定新房市场供应，解决市场问题存在的滞后性。
值得注意的是，相关部门对房地产行业的监管正不断升级。除了商品房预售资金监管外，今年还出台了针对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则。而监管的持续加强，将助力房地产行业的可持续发展。

2. 楼市“监管风”再度吹起：多地加强商品房预售资金监管

今年以来，房地产行业刮起一阵“监管风”。就在近期，多个省市还把“监管风”吹向了商品房预售资金。
8日，广东省佛山市住建局印发了《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》，《办法》显示为进一步完善商品房预售款的监督管理，房地产开发企业在申请商品房预售许可前开设商品房预售款专用账户，存入监管账户的商品房预售款优先保障项目竣工。开发商留存监管及可提取使用的额度，视项目建设进展而定。同日，四川省成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法的通知》，《通知》显示预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩并根据信用等级动态调整监管额度，对于预收款将实行专户存储、全程监管，如果开发商违反相关规定，在其整改期间将暂停预售商品房网签备案系统使用权限。
此外，湖南株洲、云南昆明、山西太原等城市近日也发布了新建商品房预售资金监管办法。多地出台相关政策，加大商品房预售资金监管力度，确保预售资金用于商品房项目工程建设。从源头杜绝烂尾楼的产生。据贝壳研究院最新统计，2020年以来已有近26个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则。
商品房预售资金，指的是预售人将其开发建设的商品房在取得预售许可之后、竣工备案之前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的全部预购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种购房款。开发企业在监管银行开设监管账户，购房人购买预售商品房的资金便存在这个专用账户中。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，预售资金监管政策已经出现拐点，上半年是放宽，下半年则有所收紧，从政策的导向看，是要保证资金运转的安全性，防范房地产领域的金融风险。在房企的资金中，预售资金的监管容易架空。经营方面，若没有此类预售资金监管，房企容易放大金融风险或经营风险。因此，预售资金的监管实际上是从行业发展的角度出发，属于梳理房地产开发流程的政策体现。
值得注意的是，多地实行商品房预售资金监管的情况下，预售商品房买卖中仍存在不少纠纷，由此带来的取消商品房预售制度呼声多不断。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，近期在融资环境趋紧下，越来越多的城市加强商品房预售资金的监管，避免开发商拿到回款后跑路现象的发生，在三道红线压顶下，行业资金压力更甚，建立商品房资金监管的细化制度尤其重要。

3. 多地优化商品房预售资金监管 缓解房企现金流压力

5月以来，全国有约20个城市优化商品房预售资金监管政策。专家表示，此举有利于缓解房企短期资金压力，保障项目顺利竣工交付，保护上下游供应商、购房者的合法权益，促进市场平稳健康发展。
增加拨付节点 提高拨付比例
专家表示，商品房预售资金监管制度本意是保障预售资金安全，在目前情况下适度优化有利于稳定市场信心，助力实现行业良性循环。
总体来看，各地优化商品房预售资金监管政策主要体现在三方面。一是增加重点监管资金拨付节点。如徐州由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金。单体工程主体完成50%，重点监管资金支付到50%；单体工程主体验收，重点监管资金支付到60%；单体工程竣工验收，重点监管资金支付到80%；建设项目竣工备案，重点监管资金支付到90%；办理初始登记，重点监管资金全额支付。
二是提升重点监管资金拨付比例。如泸州明确，在工程进度达到主体封顶和竣工验收备案两个节点时，解控重点监管资金总额比例上限分别提高5%。
三是允许使用银行保函替代预售监管资金。如阜阳允许房地产开发企业使用银行保函释放相应额度监管资金，支持企业使用银行在途按揭贷款资金顶抵监管额度。海口明确开发企业可凭商业银行出具的保函抵扣同等额度的监管资金，监管额度外的资金可由房地产企业根据需要提取使用。
此外，部分城市采取允许提前提取预售监管资金、依据企业信用评级实行差异化监管等方式提升资金使用效率。
“近期多地出台纾困政策，调整预售资金监管办法。经测算，项目的预售资金监管一般占总预售金的30%-40%。预售资金监管的优化将有助于缓解房企资金紧张的局面。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水说。
更多城市可能跟进
业内预计将有更多城市优化商品房预售资金监管，支持企业生产经营。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，有两类城市或将较快跟进调整商品房预售金监管政策。一是预售资金监管相对较严的城市；二是项目交付风险整体可控的城市。
“政策着力于‘保交楼’，保证在建项目都能按期交付，最大程度维护住房消费者的合法权益。因此，预售资金监管将趋于规范化，真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。”杨科伟补充道。

4. 多地加强商品房预售资金监管

近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受新冠肺炎疫情影响，企业资金链普遍趋紧，银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。因此，有必要有针对性地开展预售资金监管检查。
近日，多地出台相关政策，加大商品房预售资金监管力度，确保预售资金用于商品房项目工程建设。
在市级层面，湖南株洲、云南昆明、山西太原近日发布了新建商品房预售资金监管办法。
湖南省株洲市住建局近日印发了新修订的《株洲市新建商品房预售资金监管办法》，要求新建商品房预售资金监管遵循专户专存、专款专用、进度控制、无偿监管的原则，全部纳入监管范围。监管期限自核发《商品房预售许可证》起，一直到预售商品房办理不动产首次登记并解除监管为止。
12月2日，山西省太原市下发了《太原市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）的通知》，通知指出，要确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设，新建商品房预售资金实行全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。
12月1日，昆明市人民政府办公室发布了《关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》，内容涉及预售资金监管范围、归集、使用等多方面。
在省级层面，江西省住建厅、江西银保监局近期联合印发了《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》。通知提出，房地产开发企业在申请商品房预售许可前要确定监管银行，并以楼栋为基本单位开设预售资金监管专用账户，预售资金应全部存入预售资金监管专用账户。
商品房预售资金监管与商品房预售制度息息相关。目前，绝大多数房地产销售采取的是商品房预售模式，即房地产开发企业将已兴建但尚未竣工或即将兴建的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来某一时期拥有所购房屋。“先交钱，再交房”的预付方式给购房者带来一定风险。
与此同时，不少地方预售资金监管还存在空白，也有一些地方虽有相关预售资金监管办法，但执行不到位。比如，一些开发企业让购房者将本该打入监管账户的资金打入其他账户便于开发企业自行操控，也有一些企业提供不真实的文件骗取银行提前拨付监管账户中的资金。
北京房地产业协会秘书长陈志表示，近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受新冠肺炎疫情影响，企业资金链普遍趋紧，银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。因此，有必要有针对性地开展预售资金监管检查。
据了解，今年以来，各地加强预售资金监管的相关政策主要集中在几个方面：要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。
在多地发布预售资金监管办法的同时，也有地方开展了对预售资金监管落实情况的专项检查。北京市第四季度在全市范围内启动了预售资金监管专项检查。重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查。
业内专家表示，商品房预售资金监管的加强，有助于通过“专款专用”防止房地产开发项目烂尾，维护购房人利益，确保房地产市场秩序良性运行。

5. 多地加强商品房预售资金监管

近日，多地发文规范商品房销售市场，强调加大对商品房预售资金的监管力度，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用。防止建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足，出现延期交房甚至烂尾现象。
加强监管
10月21日，北京市住建委官微披露，为强化行业红线意识和底线思维，维护首都房地产市场平稳健康秩序，保障群众合法权益，统筹做好疫情防控和行业发展各项工作，北京市近日陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案三个专项检查。
其中，强化预售资金监管，守住项目安全底线。要求重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用，防范延期交房、楼盘烂尾等风险。
北京市住建委指出，北京市2010年底出台管理办法，全面实施商品房预售资金监管，截至目前全市在途监管预售项目近千个，对保障商品房预售资金安全、防范楼盘烂尾发挥了积极作用。为规范开发企业销售行为和监管银行出入账管理，市住房城乡建设委会同人行营业管理部、北京银保监局组织各区职能部门于10月至12月在全市范围内开展预售资金监管专项检查。
银川将于12月1日起施行《银川市新建商品房预售资金监管办法(试行)》，以加强新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，防止建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足、出现延期交房甚至烂尾现象，从而保障购房人的合法权益。
保障资金安全
商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照合同约定支付的房价款，包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款。
从近期发布的监管相关内容看，规范地区将建立统一的新建商品房预售资金监管系统，对预售资金实施网络化管理。
以银川市为例，该地规定房地产开发企业要选择资信良好、具备保证资金监管安全等条件的商业银行作为监管银行，设立新建商品房预售资金监管专用账户，配合开展监管业务。一个预售项目只允许设立一个监管账户。
房地产开发企业应在项目销售区域内显著位置公示监管账户，在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。购房人也应按照商品房买卖合同约定的交款方式、时限，将房价款直接存入合同中载明的监管账户。
监管银行核实缴款信息后，将向购房人出具缴款凭证，房地产开发企业根据缴款凭证为购房人换取交款票据。如购房人申请商品房贷款，按揭银行将按照借款合同约定的时间和金额，把贷款直接划转至监管账户。
销售压力大
“银十”渐入尾声，房企“金九银十”期间的促销成果浮出水面，不少房企销售金额同比增长明显。由于结转存在时间差，销售金额无法即刻转成当期利润及现金流，一些开发商出于缓解资金压力的目的，对部分项目的预售资金提前挪用。如果后续资金周转出现问题，可能会对项目建设造成影响。
四季度进入全年销售业绩冲刺期，房企销售压力增大。
中国证券报记者调研发现，为了促进销售，有的房企对所售项目进行违规宣传，首付分期付款等现象较常见。不少开发商针对限购更为严格的商办类项目进行大力宣传，将本该一次性支付的房款，分两年甚至更长时间进行销售。有的开发商提前将项目销售给限购人群，几年之后再进行网签。
对此，北京市住建委要求严格限购政策执行，落实房住不炒红线。作为房地产宏观调控的核心关键措施，限购已从北京走向全国主要城市，对落实“房住不炒”的定位发挥了积极作用。检查重点包括从业人员限购政策培训及掌握情况；购房资格核验材料留存情况；购房资格核验信息填报情况；是否存在诱导、教唆、协助购房人骗取购房资格行为等。
中原地产研究中心统计数据显示，前9个月全国房地产调控政策发布次数达438次。从单月情况看，9月为35次，8月为32次，7月为32次，6月为31次。

6. 多地加强商品房预售资金监管

近日，多地发文规范商品房销售市场，强调加大对商品房预售资金的监管力度，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用。防止建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足，出现延期交房甚至烂尾现象。
加强监管
10月21日，北京市住建委官微披露，为强化行业红线意识和底线思维，维护首都房地产市场平稳健康秩序，保障群众合法权益，统筹做好疫情防控和行业发展各项工作，北京市近日陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案三个专项检查。
其中，强化预售资金监管，守住项目安全底线。要求重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用，防范延期交房、楼盘烂尾等风险。
北京市住建委指出，北京市2010年底出台管理办法，全面实施商品房预售资金监管，截至目前全市在途监管预售项目近千个，对保障商品房预售资金安全、防范楼盘烂尾发挥了积极作用。为规范开发企业销售行为和监管银行出入账管理，市住房城乡建设委会同人行营业管理部、北京银保监局组织各区职能部门于10月至12月在全市范围内开展预售资金监管专项检查。
银川将于12月1日起施行《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》，以加强新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，防止建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足、出现延期交房甚至烂尾现象，从而保障购房人的合法权益。
保障资金安全
商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照合同约定支付的房价款，包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款。
从近期发布的监管相关内容看，规范地区将建立统一的新建商品房预售资金监管系统，对预售资金实施网络化管理。
以银川市为例，该地规定房地产开发企业要选择资信良好、具备保证资金监管安全等条件的商业银行作为监管银行，设立新建商品房预售资金监管专用账户，配合开展监管业务。一个预售项目只允许设立一个监管账户。
房地产开发企业应在项目销售区域内显著位置公示监管账户，在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。购房人也应按照商品房买卖合同约定的交款方式、时限，将房价款直接存入合同中载明的监管账户。
监管银行核实缴款信息后，将向购房人出具缴款凭证，房地产开发企业根据缴款凭证为购房人换取交款票据。如购房人申请商品房贷款，按揭银行将按照借款合同约定的时间和金额，把贷款直接划转至监管账户。
销售压力大
“银十”渐入尾声，房企“金九银十”期间的促销成果浮出水面，不少房企销售金额同比增长明显。由于结转存在时间差，销售金额无法即刻转成当期利润及现金流，一些开发商出于缓解资金压力的目的，对部分项目的预售资金提前挪用。如果后续资金周转出现问题，可能会对项目建设造成影响。
四季度进入全年销售业绩冲刺期，房企销售压力增大。
=记者调研发现，为了促进销售，有的房企对所售项目进行违规宣传，首付分期付款等现象较常见。不少开发商针对限购更为严格的商办类项目进行大力宣传，将本该一次性支付的房款，分两年甚至更长时间进行销售。有的开发商提前将项目销售给限购人群，几年之后再进行网签。
对此，北京市住建委要求严格限购政策执行，落实房住不炒红线。作为房地产宏观调控的核心关键措施，限购已从北京走向全国主要城市，对落实“房住不炒”的定位发挥了积极作用。检查重点包括从业人员限购政策培训及掌握情况；购房资格核验材料留存情况；购房资格核验信息填报情况；是否存在诱导、教唆、协助购房人骗取购房资格行为等。
某地产研究中心统计数据显示，前9个月全国房地产调控政策发布次数达438次。从单月情况看，9月为35次，8月为32次，7月为32次，6月为31次。

7. 多地加强商品房预售资金监管

近日，多地发文规范商品房销售市场，强调加大对商品房预售资金的监管力度，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用。防止建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足，出现延期交房甚至烂尾现象。
　　加强监管
　　10月21日，北京市住建委官微披露，为强化行业红线意识和底线思维，维护首都房地产市场平稳健康秩序，保障群众合法权益，统筹做好疫情防控和行业发展各项工作，北京市近日陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案三个专项检查。
　　其中，强化预售资金监管，守住项目安全底线。要求重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用，防范延期交房、楼盘烂尾等风险。
　　北京市住建委指出，北京市2010年底出台管理办法，全面实施商品房预售资金监管，截至目前全市在途监管预售项目近千个，对保障商品房预售资金安全、防范楼盘烂尾发挥了积极作用。为规范开发企业销售行为和监管银行出入账管理，市住房城乡建设委会同人行营业管理部、北京银保监局组织各区职能部门于10月至12月在全市范围内开展预售资金监管专项检查。
　　银川将于12月1日起施行《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》，以加强新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，防止建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足、出现延期交房甚至烂尾现象，从而保障购房人的合法权益。
　　保障资金安全
　　商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照合同约定支付的房价款，包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款。
　　从近期发布的监管相关内容看，规范地区将建立统一的新建商品房预售资金监管系统，对预售资金实施网络化管理。
　　以银川市为例，该地规定房地产开发企业要选择资信良好、具备保证资金监管安全等条件的商业银行作为监管银行，设立新建商品房预售资金监管专用账户，配合开展监管业务。一个预售项目只允许设立一个监管账户。
　　房地产开发企业应在项目销售区域内显著位置公示监管账户，在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。购房人也应按照商品房买卖合同约定的交款方式、时限，将房价款直接存入合同中载明的监管账户。
　　监管银行核实缴款信息后，将向购房人出具缴款凭证，房地产开发企业根据缴款凭证为购房人换取交款票据。如购房人申请商品房贷款，按揭银行将按照借款合同约定的时间和金额，把贷款直接划转至监管账户。
　　销售压力大
　　“银十”渐入尾声，房企“金九银十”期间的促销成果浮出水面，不少房企销售金额同比增长明显。由于结转存在时间差，销售金额无法即刻转成当期利润及现金流，一些开发商出于缓解资金压力的目的，对部分项目的预售资金提前挪用。如果后续资金周转出现问题，可能会对项目建设造成影响。
　　四季度进入全年销售业绩冲刺期，房企销售压力增大。
　　中国证券报记者调研发现，为了促进销售，有的房企对所售项目进行违规宣传，首付分期付款等现象较常见。不少开发商针对限购更为严格的商办类项目进行大力宣传，将本该一次性支付的房款，分两年甚至更长时间进行销售。有的开发商提前将项目销售给限购人群，几年之后再进行网签。
　　对此，北京市住建委要求严格限购政策执行，落实房住不炒红线。作为房地产宏观调控的核心关键措施，限购已从北京走向全国主要城市，对落实“房住不炒”的定位发挥了积极作用。检查重点包括从业人员限购政策培训及掌握情况；购房资格核验材料留存情况；购房资格核验信息填报情况；是否存在诱导、教唆、协助购房人骗取购房资格行为等。
　　中原地产研究中心统计数据显示，前9个月全国房地产调控政策发布次数达438次。从单月情况看，9月为35次，8月为32次，7月为32次，6月为31次。

8. 商品房预售资金监管迎新变局

继今年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。
为什么新政出台不到3个月就要进行优化?应该如何优化?接受证券时报记者采访的业内人士认为，全国性新政出台后地方执行效果不明显，需要继续完善，建议合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金，适当降低预售资金留存比例，优化预售资金支取节点等。
另外，证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产政策中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
已出全国性政策 执行效果不明显
今年2月初，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，这是商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。
对于时隔不到3个月中央就提出要“优化”预售资金监管的原因，中银证券房地产行业研究员夏亦丰认为，虽然全国性管理办法已经出台，意在纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市，一定程度上缓解房企的资金压力。但从落地效果来看，预售资金的宽松力度与金融机构的实际执行力度均是比较弱的。她认为，中央政治局会议提出要“优化”，体现了中央对于预售资金监管方面的高度重视。
“此前全国预售资金监管的统一政策出台后，政策效果不明显，因为地方采取了保护主义，担心出烂尾楼，所以地方上执行的效果不明显，这也跟房企的流动性风险有关系。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时也表示，尽管国家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，不让提取，导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工。另外一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。2月住建部已经发布了一个预售资金监管的新规定，关于监管的内容、监管额度和范围都作了明确的部署，除了重点资金监管部分之外，其他都可以提取，但是这仍然解决不了问题，需要继续完善。
预售资金边际放松 有望切实落地执行
对于如何优化预售资金监管政策，李宇嘉认为，新老划断是比较好的解决思路。新资金进来以后，辅以政策扶持(比如容积率奖励，规划调整等)，资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。
夏亦丰认为，未来预售资金监管可能的改进方向包括：合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金;不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低;进一步放开预售资金的监管时间点。
“银行保函的方式从理论上看是个好办法，但也存在问题，就是银行开一套保函要收手续费，这个费用也不低，这就等于又贷了一笔款，增加了成本。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说，从支取节点方面优化预售资金监管可能更好，最重要的是监管额度要明确。
证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，连云港、惠州、徐州、梅州、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产措施中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
如长春、连云港、徐州都提出采取担保方式。长春提出，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金;连云港提出，要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。
长春、徐州、梅州、岳阳等地还都提出优化商品房预售监管资金支取节点。
其中，徐州提出，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金;梅州提出，增加预售款提取次数，对装饰工程全部完成并已按三方监管协议提取该进度节点预售款的预售项目，在满足预售款监管账户资金留足入账资金总额10%的前提下，至竣工验收备案前，视企业诚信、后续工程量等情形可适当增加1~2次预售款提取次数。
夏亦丰预计，未来部分城市预售资金的边际放松在执行层面有望切实落地。